住まいのお役立情報

カテゴリ別にユーザー向けの情報をまとめています。

夫婦共有名義で不動産を所有する場合のメリット・デメリット

不動産を購入すると、司法書士に依頼して登記簿に所有者の権利を登記します。

この際、例えば夫婦でマイホームを購入した場合、どちらの名義で登記すれば良いのでしょうか。

また、夫婦それぞれの名前で共有名義とすることはできるのでしょうか。

単独名義と共有名義について

不動産を購入した場合、その名義の登記については「単独名義」と「共有名義」の2種類の方法があります。

 単独名義とは、文字通り購入した人1人の名義で登記することです。例えば、夫の名義で住宅ローンを組んで購入した場合、その不動産の登記名義は夫の単独名義で登記されます。これに対し共有名義とは、1つの不動産を購入する際に共同で出資して購入した場合に、その出資した割合に応じた持ち分で登記することを言います。例えば、5,000万円のマンションを夫2,500万円、妻2,500万円それぞれお金を出し合って購入した場合、それぞれ2分の1の持ち分で共有名義とします。

 

■共有名義で登記する際のルール

家を建てる際、資金の出資者が所有者として名義人になることが原則です。複数の出資者がいれば所有者も複数となり、これが共有名義と言われるものです。共有名義にする場合には所有者ごとの持分割合を決めて登記する必要があり、それぞれの持分に応じて所有権が認められます。

これは夫婦間においても同様で、夫婦それぞれが実際に負担した金額の割合に応じて持分を決めるのが基本です。夫婦の財産は二人のものだからと考え、出資した持分と関係なく名義を半分ずつにすると、贈与税の基礎控除額110万円を超える部分は贈与とみなされます。

現金で購入する場合や、夫婦それぞれがローンを組む場合は持分を計算しやすいのですが、住宅ローンが1つで連帯債務の場合などは、各自の年収に応じて配分します。

共有名義のメリットとは(住宅ローン控除や相続税の節税など)

不動産を共有名義で登記した場合、単独名義の場合にはない次のようなメリットがあります。

夫婦が共稼ぎですと単独より収入が増えますので、夫婦それぞれの住宅ローンの借入額を増やすことができます。

共有名義にして夫婦それぞれで住宅ローンを組めますので、購入資金が増え購入できる不動産の幅も広がります。

夫婦でマイホームを購入した場合において、共有名義で登記をすると夫婦それぞれの収入に対して「住宅ローン控除」の適用を受けることができます。

※住宅ローン控除とは?
住宅ローンの年末残高の1%が10年間減税されるという制度で、減税されるのは所得税と住民税です。夫婦が共働きの場合に共有名義にすると、夫と妻それぞれの所得税、住民税に対して住宅ローン控除が使えるため、単独名義の時に比べると、より減税額が多いです。

 

住宅ローン控除を夫婦それぞれに適用するためには、夫と妻が別々に独自の住宅ローンを組むか、夫婦のうちどちらか一方が「連帯債務者」となって住宅ローンを組む必要があります。なお、妻が夫の連帯保証人になって住宅ローンを組んでも、妻の住宅ローン控除は使えないため注意しましょう。

不動産を売却した場合は、夫婦それぞれから最高3,000万円まで売却時の特別控除を受けることができます。
将来、単独名義である夫が死亡して相続が発生した場合、その不動産の評価額がそのまま課税対象となりますが、共有名義の場合は、夫の持ち分に応じた部分のみが課税対象財産のため、単独名義の時よりも相続税が節税できます。

なお、共有する場合のお互いの持分割合は、「その物件を購入するために支出した資金の割合」で決めます。仮に資金を支出していないのに、共有名義にしたり、支出した金額以上の割合の共有持分で登記してしまうと「贈与」とみなされる場合がありますので注意しましょう。

投資用の不動産のように収益のある不動産を被相続人から引き継いだ場合、共有名義の持ち分に応じて相続人が収益を取得できます。

そのため不動産収益を相続人が公平に分配し確保することができます。

この場合は、収益の分配を「相続人の間」で取り決めできる「家族信託」を利用すると問題が起こりにくくなります。

共有名義のデメリットとは

共有名義にすると、一定のデメリットも生じるため注意が必要です。

共有名義の不動産を売却するためには、共有者全員の同意が必要です。これが最も問題となるのが「離婚」した際の「財産分与」の時です。

仮に夫がマイホームの売却を希望したとしても、共有名義人である妻が売却を拒否して住み続けることを主張した場合、事実上売ることはできません。また、どちらか一方の単独名義に変更する場合は、金融機関への連絡と承諾が必要です。当初2人で分けて組んでいた住宅ローンを、一人で負担することになるかもしれません。

・夫婦で共有名義にしており、どちらか片方の収入がなくなり、もう片方で住宅ローンを支払う必要が出てきた場合は、支払う側に贈与税がかかることもあります。

・夫婦の片方で不動産を購入したものの、共有名義にした場合は、共有名義の割合分贈与があったとして贈与税が課税される可能性があります。

共有名義人の一方が死亡して相続が発生した場合、共有名義人の相続人が複数いると、当初2人の共有名義だったのが、3人、4人とどんどん増えていく可能性があります。不動産の共有者が増えると、増改築や売却をする際などに共有者全員の足並みがそろわなくなる恐れがありますので注意が必要です。

不動産の共有名義の持ち分については、当事者が自由に決められるわけではありません。原則として共有名義の持ち分は、その不動産の購入に出資した割合に応じて登記をしなければなりません。ですから、仮に夫が自分のお金だけで購入した不動産を妻と2分の1の共有名義で登記してしまうと、夫から妻へ不動産購入価格の2分の1相当額の「贈与」があったと指摘され、贈与税が課税される恐れがあります。

 

そのため、不動産を共有名義で登記する場合は、実際に購入資金を負担した割合に応じてその持ち分を登記しましょう。

このように不動産を共有名義とすると、住宅ローン控除など一定のメリットもありますが、その反面共有名義にしたことによっていくつかのデメリットも発生します。特に離婚をした場合は、共有している不動産の処遇について意見がまとまらないこともあるため注意が必要です。単に税制上のメリットだけを理由に共有名義で登記すると、後でトラブルの原因となる可能性があるため、これらの点を踏まえてあらかじめ夫婦でどのような名義で購入するかよく検討するようにしましょう。

共有名義の不動産トラブルの事例は下記リンクから

共有名義の不動産トラブル!?事例から知るトラブル対処術